除了恒大,千亿房企豪赌海南失败,还有多少在赌客海南损落?

海南定位土豪特区?

构建东方迪拜?

 

之前,笔者与港岛一金融人士谈海花岛建设,金融人士认为在海南建设大型富人活动区不现实,理由是,内地的富人不敢在内地奢侈露富。然而,规划成为免税特区还是掀起巨大的热潮,房地产业也再次获取巨大的收益。
然而,之所以时至今日海南成为房企资金沼泽,值得深思。海南的热,恐怕是昙花一现的“概念股”,而不是真正的形成某种成熟的经济模式。房子是炒起来的,富豪们真没打算在海南炫富,打造海南土豪特区或许还是梦想。
耗资千亿的海花岛,终究是击沉世界500强房企的那条稻草?
 
 

 

成也萧何,败也萧何?

 

在2005年之后,海南旅游地产的投资热度日渐提高。成为国际旅游岛、自由贸易区、国内首个自由贸易港的海南省,成为了企业投资的乐土。国内众多开发商再度涌入海南,包括碧桂园、中国恒大、融创中国、鲁能、雅居乐、富力等企业均重仓海南,这些企业也一度在这里赚得盆满钵满。
 
 
 

 

对雅居乐而言,豪赌海南,是它一战成名的关键。

2017年,海南房地产市场火热之时,雅居乐全年销售897.06亿元,其中仅海南清水湾项目就贡献了178.9亿元的销售业绩,占全年销售额的五分之一。

那年花开,若问谁是中国楼市最暴利的楼盘?

雅居乐海南清水湾项目,绝对能够荣登榜单。不到300元的地价,5.8万元的售价,以及高达58%的毛利率,无不令同行房企们震惊不已。

不过,在这个瞬息万变的社会,并不会有永远致胜的商业法则。

海南市场大败退

从2018年海南宣布限购令起,重仓海南的雅居乐,危机开始频频降临。

这一年,雅居乐会下“金蛋”的海南项目,销售额贡献直线下降,全年整个海南市场的预售金额仅约100亿元。

在暴利的海南市场暗退后,2019年雅居乐整体毛利率下降了13.4个百分点至30.48%,2020年毛利率再度下滑至30%。

值得注意的是,在最严限购令降临前,雅居乐选择了高度重仓海南。2017年,雅居乐分别在陵水、金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇,又拿下了大量的土地

此外,雅居乐还以9亿美元的价格从摩根士丹利手中回购了海南清水湾项目的权益,至此雅居乐在清水湾一个项目上的土地储备就高达500万平方米,超过集团总土地储备的七分之一。

然而万万没想到的是,豪赌之下,雅居乐等来的不是上帝赐福与你,反而是海南的最严限购令。

 

 

2017年,一场“史上最严”的环保督查风暴席卷海南。经过国家海洋督察组的调查,对当地生态环境造成严重破坏的围填海项目被责令关停或整改。众多淘金者在这一年迎来严峻考验,甚至有的企业因此走向没落,可以说“成也海南,败也海南”。

 

烂尾20年未成教训

多少房企再次折戈海南?

 

90年代初,包括潘石屹、冯仑、易小迪在内的海南淘金“万通六兄弟”,在海南省大干了一场。公开资料显示,从1991年创业至1993年,万通的资产达到了10亿元,在海南完成了资本的原始积累,并且在泡沫破裂之前从海南撤出。到了1993年,国家紧缩银根,海南房地产的泡沫开始破灭,众多开发商卷款跑路,只剩下未开发的大量土地和大量烂尾楼,处理烂尾楼前后用了差不多20年时间。
 
 

 

 
但近年来,海南省已决心改变经济发展对房地产的依赖。海南省领导此前在多个场合公开提出,海南不能成为房地产的“加工厂”,尽管房地产一直占据海南财政收入、固定资产投资中很重要的比重,但海南不能无序发展。海南将以“壮士断腕”的决心,减少经济对房地产的依赖。
 
“去地产化”决心已定,海南省的房地产调控政策日益严格。今年3月7日,海南省召开新闻发布会,宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常驻居民家庭,停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”,还表示:“新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。”
 

多家房企折戟海南

 

拥有优越海岸线资源的海南,走的是文旅地产的路子,但在房地产开发过程中,围海造陆、破坏红树林自然保护区等生态环境问题一直存在。

 

海南凤凰岛项目曾被称为“东方迪拜”,这个中国最奢华度假岛项目,在2019年被折价拍卖。据北京产权交易所披露信息,凤凰岛背后的参股公司三亚凤凰岛投资集团有限公司100%股权作价40.37亿元公开挂牌转让。

 

2018年1月,三亚落实中央环保督查组反馈意见,责令凤凰岛项目建设停工,严格凤凰岛土地用途管理,严禁建设任何形式的房地产项目,而后复工遥遥无期。而在2010年,当时无限风光的凤凰岛房价曾达到了每平方米16万元天价,创造了中国房价的新纪录,成为海南房地产狂热时代的一个样本,如今项目黯然收场。

 

已经退市的中弘股份则成为海南地产风暴中,第一个倒下地产开发商,其人工填海造岛工程如意岛被迫停工整改,耗资4.35亿元投资的小洲岛度假酒店项目,由于破坏海洋生态环境被责令拆除,当时想购入的半山半岛项目资产也宣告终止。

 

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,房企在海南的失利和调控不无关系,而且必须要看到的是海南对于房地产的管控不会是短期行为,一方面在限购层面的力度将保持一定强度,除了人才落户等层面的侧向影响外,打击炒房的力度不会弱化,房企中短期压力将持续存在;另一方面海南自贸港方案落地后,未来会对房地产市场产生持续深远影响,房地产市场健康有序的发展环境,更有利于房企未来长期发展。
 
关于未来海南的房地产市场,张波分析,海南房地产市场的变化主要体现在三个方面:其一,原先过度透支旅游资源和自然生态资源,并快速发展旅游地产的趋势将会发生根本改变,取而代之的则是因地制宜、宜居宜业的海岛环境,人们选择在海南买房的理由不再只是旅居需求;其二,在限购从严、现房销售等政策的影响下,中短期内房地产销量将保持一定低位,但更有利于区域内优质房企的入驻,以及房地产品质的提升;其三,海南住宅类项目的开发速度将趋缓,而与自贸港相关联的商业地产的开发将迎来诸多契机,尤其是和旅游业、现代服务业、高新技术产业相关联的商业地产更值得关注。